Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Содержание
  1. Арендная плата в условиях пандемии: как снизить или получить отсрочку
  2. Что говорит Закон?
  3. Что предусмотрено постановлением Правительства РФ?
  4. Регулирование в субъектах Российской Федерации
  5. Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба
  6. Как законно не платить за аренду во время эпидемии
  7. Если введут карантин
  8. Если порекомендуют не работать
  9. Уменьшение арендной платы
  10. Основания для уменьшения арендной платы
  11. Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы
  12. Арендатор просит снизить арендную плату? Арендные каникулы – наиболее эффективное решение для собственника – Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622
  13. Снижение цен в кризис – не всегда эффективное решение
  14. Арендные каникулы выгоднее, чем снижение арендной платы
  15. Гарантии покупателям и снижение рисков арендаторов
  16. Как быть, когда квартиранты просят о снижении арендной платы
  17. Ура, каникулы?
  18. Страховка сработала
  19. Работа на дом
  20. Двери закрываются

Арендная плата в условиях пандемии: как снизить или получить отсрочку

Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ предусмотрел возможность отсрочки внесения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, а также снижения ее размера в связи с объявлением нерабочих дней и введением в субъектах РФ режима повышенной готовности. 6 апреля было опубликовано постановление Правительства РФ от 3.04.2020 № 439, в котором разъяснило, что претендовать на эти меры смогут не все.

Что говорит Закон?

Объявление Президентом России нерабочих дней и введение в субъектах Федерации режима повышенной готовности, предполагающего самоизоляцию граждан и запрет функционирования целого ряда объектов, обусловили появление гибкого законодательного регулирования отношений по аренде недвижимого имущества.

В соответствии со ст.

19 Федерального закона № 98-ФЗ, если договор аренды недвижимости был заключен до того момента, когда соответствующий орган государственной власти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе просить собственника недвижимости — арендодателя предоставить отсрочку внесения арендной платы. Обращение арендатора должно быть рассмотрено арендодателем в течение 30 дней, а отсрочка должна быть оформлена дополнительным соглашением сторон. Причем арендодатель не может отказаться от подписания дополнительного соглашения: согласно Закону, он обязан его заключить. В какой собственности находится имущество — государственной, муниципальной или частной, — значения не имеет. За Правительством РФ было закреплено полномочие определить «требования к условиям и срокам такой отсрочки».

Пункт 2 данной статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по таким договорам «по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года».

При этом, если в результате введения режима повышенной готовности использование имущества оказалось фактически невозможным (например, в связи с ограничением работы торговых центров), арендатор «вправе потребовать» уменьшения арендной платы за соответствующий период.

Впрочем, о том, есть ли у арендодателя безусловная обязанность уменьшить размер арендных платежей в ответ на требование арендатора, Закон ничего не говорит. Вместе с тем, полагаем, что формулировка «вправе потребовать» означает императивный характер такого требования.

Закон прямо не связывает отсрочку арендных платежей и снижение размера арендной платы. Следуя буквальному толкованию, эти меры могут применяться как одновременно, так и по отдельности. Например, арендатор вправе только потребовать снижения размера арендной платы, но при этом не просить об отсрочке, и наоборот.

Что предусмотрено постановлением Правительства РФ?

Важно отметить, что Закон № 98-ФЗ предоставил Правительству полномочия по регулированию только условий и сроков отсрочки арендной платы, но не вопросов, связанных с ее снижением.

Вместе с тем, Постановлением Правительства № 439 было рекомендовано юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости предусматривать «уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого деятельности, а также с учетом нерабочих дней» в случае «предоставления отсрочки уплаты арендной платы». Из этой формулировки неясно, распространяется ли возможность снижения платежей по договорам аренды на случаи, не связанные с предоставлением отсрочки — в частности, если арендатор в соответствии с частью 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ обращается к собственнику имущества с требованием уменьшения арендной платы (но при этом не просил об отсрочке). Считаем, что, поскольку федеральный закон обладает большей юридической силой, чем постановление Правительства РФ, в данном случае нормы Закона № 98-ФЗ имеют прямое действие, и любой арендатор недвижимости, если невозможность использования имущества была обусловлена введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе такое требование предъявить в любом случае.

Что касается отсрочки уплаты арендной платы, то первое и, может быть, главное, что предусмотрело Правительство РФ в Постановлении, это ограничение круга субъектов, имеющих право просить об отсрочке.

К таковым Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

К субъектам, имеющим право просить об отсрочке, Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Список таких отраслей установлен специальной Правительственной комиссией. Он сравнительно небольшой:

— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД-2 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1, 52.23.11, 52.23.12, 52.23.13, 52.23.19);

— культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);

— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);

— деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);

— гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);

— общественное питание (ОКВЭД 56);

— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);

— деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);

— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).

Другое ограничение, которое установило Правительство, — это то, что отсрочка не предоставляется в отношении жилых помещений.

Период, на который предоставляется отсрочка, — с даты введения актом органа государственной власти субъекта Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года. Дата заключения дополнительного соглашения об отсрочке значения не имеет. При этом:

— на срок действия соответствующего режима отсрочка предоставляется в размере арендной платы за данный период;

— на срок со дня прекращения соответствующего режима и до 1 октября 2020 года — в объеме 50 % арендной платы.

По соглашению сторон указанные размеры могут быть снижены.

Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в результате отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц.

Размер таких платежей не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (при этом не уточняется: какой размер арендной платы должен приниматься во внимание в случае его изменения — действовавший в период образования задолженности или действующий на момент внесения соответствующих платежей, в связи с этим этот вопрос следует детально урегулировать в дополнительном соглашении). Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с отсрочкой, а равно никакие дополнительные платежи применяться не должны.

Если в соответствии с договором аренды в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание имущества, то в отношении них отсрочка не предоставляется. Исключение составляют случаи, когда арендодатель в соответствии с актом субъекта РФ был освобожден от данных платежей на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в дополнительном соглашении любые другие условия отсрочки, если они не приведут к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных утвержденными Постановлением Правительства № 439 требованиями.

В качествекомпенсационной меры в отношении собственников недвижимого имущества Правительство РФ рекомендовало субъектам Федерации и муниципальным образованиям предоставить собственникам, заключившим дополнительные соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, «меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, на имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка».

Регулирование в субъектах Российской Федерации

В отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе предусмотреть иные условия отсрочки. Главное — чтобы эти условия не приводили к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением Правительства РФ № 439.

Например, распоряжением Губернатора Свердловской области от 7.04.2020 г.

№ 71-РГ утвержден План первоочередных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Свердловской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Планом предусмотрено предоставление субъектам МСП, осуществляющим определенные виды экономической деятельности (согласно приложению к распоряжению), отсрочки внесения арендной платы за аренду имущества, находящегося в областной (а также муниципальной) собственности за период с апреля по декабрь 2020 г. Согласно Плану, задолженность должна погашаться равными платежами в период с 1 января по 31 декабря 2021 года. В развитие данного плана должен быть принят указ губернатора, а также муниципальные правовые акты, регулирующие особенности и условия предоставления такой отсрочки.

Очевидно, что предложенные Планом меры поддержки ограничивают круг субъектов, имеющих право на получение отсрочки, только субъектами малого и среднего предпринимательства, в то время как постановление Правительства РФ № 439 распространяет свое действие на всех субъектов безотносительно того, относятся ли они к субъектам МСП или нет. В связи с этим уже сейчас понятно, что указ Губернатора Свердловской области, скорее всего, будет издан с учетом федерального регулирования и не ограничится лишь преференциями в пользу субъектов МСП.

В то же время, перечень отраслей экономики, утвержденный распоряжением губернатора № 71-РГ, шире федерального перечня. Например, в «губернаторский» перечень включены деятельность кинотеатров (ОКВЭД 59.14) и торговая деятельность (ОКВЭД 68.20.2, 68.32.2).

В отношении арендаторов, основным видом деятельности которых является один из этих дополнительных видов, не включенных в федеральный перечень, актами Свердловской области и муниципальных образований могут устанавливаться любые условия предоставления отсрочки платежей по договорам аренды недвижимости, находящейся в региональной или муниципальной собственности — как аналогичные тем, которые закреплены в постановлении Правительства РФ № 439, так и носящие более ограничительный характер.

Оригинал публикации: http://fpgs.ru/otsrochka-i-snizhenie-razmera-arendnyh-platezhej-v-uslovijah-pandemii/

Источник: https://spark.ru/startup/arthur-m/blog/58720/arendnaya-plata-v-usloviyah-pandemii-kak-snizit-ili-poluchit-otsrochku

Скидка по арендной плате из-за коронавируса: оформление, расторжение договора без штрафа — Эльба

Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку. 

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1503/skidka-po-arende

Как законно не платить за аренду во время эпидемии

Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Как не платить за аренду, если ТЦ закрыли

Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, то, что никто не мог предвидеть или предотвратить. Форс-мажор не зависит ни от чьей воли. Но самое главное — из-за форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства. Если поставка товара сорвалась из-за наводнения, это форс-мажор.

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

  1. Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
  2. Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

В законах нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика. К форс-мажорам относятся:

  • землетрясения;
  • наводнения;
  • войны;
  • крупные забастовки;
  • эпидемии.

Скорее всего, это понятие так и расшифровано в вашем договоре. Во время эпидемии коронавируса вы сможете воспользоваться этим пунктом.

Форс-мажор обычно один из последних пунктов в договоре. Он освобождает вас от ответственности, если выполнить договор помешали обстоятельства непреодолимой силы

Если введут карантин

Карантин из-за коронавируса — это самый суровый сценарий того, что может произойти. Во время карантина государство запрещает любую деятельность, связанную с массовым скоплением людей. Ещё государство может потребовать, чтобы никто не покидал свои дома. Если у вас кафе, ресторан или магазин, вы не сможете работать во время карантина.

О договорах аренды в ст. 606 и 611 ГК РФ

Если не выполнить обязательства по договору аренды, придётся отвечать. Но ответственность не грозит, если доказать, что вам помешала непреодолимая сила. Это касается любых договоров, в том числе договоров аренды. Если невозможно пользоваться арендованным помещением и арендатор в этом не виноват, можно попробовать отказаться платить аренду.

При этом нельзя ссылаться на то, что (п. 3 ст. 401 ГК РФ):

  • вас подвели контрагенты;
  • на рынке не было нужных товаров;
  • у вас не было денег.

Сергей Коваль, адвокат:

Если введут карантин, арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не выполнит обязанность по внесению арендной платы за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт госоргана.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Если порекомендуют не работать

Второй из неблагоприятных сценариев — рекомендательные меры. В Москве Роспотребнадзор уже приказал сотрудникам кафе и ресторанов дезинфицировать дверные ручки каждый час и носить маски. Если вирус продолжит распространяться, власти могут ограничить количество посетителей общепита, работу в определённые часы или просто порекомендовать не ходить туда, где многолюдно.

Об уменьшении арендной платы в п. 4 ст. 614 ГК РФ

В этом случае эпидемия коронавируса вряд ли станет форс-мажором, поскольку нет важного признака — чрезвычайности. Но и при таких обстоятельствах можно просить арендодателя о скидке. Закон разрешает арендатору просить скидку, если в договоре были указаны условия, которые стали заметно хуже.

Как снизить аренду в три раза

Если к вам раньше приходили триста человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить пятьдесят, выручка упадёт в разы. Но в договоре аренды не сказано, сколько человек в день должно к вам заходить, то есть ухудшилось условие, которого нет в договоре. В этом случае всё равно можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы.

Если хотите скидку, направьте владельцу помещения уведомление о снижении арендной платы сразу после того, как появятся рекомендации, которые повлияют на ваш бизнес. Помните, что закон не обязывает собственника снижать цену. Это всегда вопрос договорённостей. Если договориться не удалось, можно попробовать сбить цену через суд.

Сергей Коваль, адвокат:

Лучше подать уведомление, чем ничего не делать. П. 4 ст. 614 Гражданского кодекса — это единственная норма, которая позволяет начать переговоры с арендодателем о снижении цены, хотя строго формально речь там действительно о другом. Но ни на какие другие нормы сослаться, к сожалению, нельзя.

При наличии такого уведомления вам будет легче в суде. У вас хотя бы будет последовательная правовая позиция, и уведомление будет являться доказательством по делу.

Естественно, судебная практика по такому вопросу отсутствует.

Вместе с тем, есть разумные основания полагать, что суд при споре может учесть экстраординарность ситуации и её массовый характер и применит расширительное толкование нормы.

  1. В любом договоре есть пункт про форс-мажор. Эпидемии относятся к форс-мажорам.
  2. Если в России введут строгий карантин, есть шанс избежать ответственности за неуплату аренды. Важно сразу после объявления карантина направить арендодателю уведомление.
  3. Если власти лишь порекомендуют избегать массовых скоплений людей, это нельзя считать форс-мажором, даже если ваша выручка упадёт в разы. Но в этом случае можно направить владельцу помещения уведомление о снижении платы за аренду. Если договориться не удалось, можно попробовать снизить цену через суд.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

5 марта 2020

Источник: https://zhiza.evotor.ru/kak-zakonno-ne-platit-za-arendu-vo-vremya-epidemii/

Уменьшение арендной платы

Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Чтобы снизить арендную плату, арендатор должен до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом.

Лебедева Светлана Александровна
Руководитель офиса в Новосибирске

Внимание! Статья об уменьшении арендной платы или арендных каникулах из-за коронавируса находится по этой ссылке.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013).

Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора.

Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества либо
  • соразмерного уменьшения арендной платы, либо
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил.

На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо.

Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).

2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил.

Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).

3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/umen_shenie_arendnoy_platy/

Арендатор просит снизить арендную плату? Арендные каникулы – наиболее эффективное решение для собственника – Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622

Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Разразившийся в экономике страны кризис – это классический кризис продаж, но никак не кризис расходов. Товары и услуги перестали покупать, рынок из рынка продавца стал рынком покупателя. Люди боятся тратить деньги.

Однако не следует драматизировать ситуацию. Существуют эффективные антикризисные решения, которые позволяют компаниям оперативно реагировать на изменения, чтобы смягчить последствия кризиса, сохранить доходность и прибыль от деятельности даже в кризис.

Одно из многих таких решений во время изменения поведения и потребностей клиентов в кризис связано с решением главной задачи продавцов на рынке покупателя – уменьшением рисков для покупателей, оптимизацией продаж и сохранением прибыли. Это решение – борьба со снижением цен.
Во время кризиса сложно избежать снижения цен, но нужно подходить к этому обоснованно и крайне избирательно.

Снижение цен в кризис – не всегда эффективное решение

Самое распространенное и вместе с тем неэффективное решение во время кризиса – это значительное преждевременное снижение цен, например, в виде больших скидок на товары или услуги. Эти действия объясняются менеджерами желанием сохранить уровень продаж и занятости в компании.

Уже доказано, что компании в кризис выгоднее снизить объёмы продаж, чем цену.

А ответ на вопрос: насколько нужно снизить продажи и (или) цену, чтобы получить максимальную прибыль в кризисных для компании условиях, сможет дать анализ кривой цена-продажи.

Данная кривая помимо ответа о целесообразности снижения цены помогает рассчитать оптимальный размер снижения цены, а также учесть при этом ценовой порог.

Дело в том, что объём продаж может значительно вырасти лишь в случае, когда цена упадет ниже нижнего ценового порога. Тогда выросшие продажи компенсируют снижение удельной валовой прибыли.

Арендные каникулы выгоднее, чем снижение арендной платы

Благодаря кризису на рынке недвижимости, так же, как и на других рынках, возникает дисбаланс между спросом и предложением, поэтому управление предложением и ценой становятся для компаний и владельцев недвижимости важнейшими задачами для успешной адаптации в новых экономических условиях.
Правильное управление предложением и ценой даёт множество возможностей для преодоления кризиса и сохранения прибыли бизнеса.

Снижение цены (при его неизбежности) может происходить двумя способами: путём снижения номинальной цены товара (услуги) или в форме неденежной формы скидки.

Причём неденежная форма скидок имеет несколько преимуществ, в том числе, сохранение номинальной цены, и выгоднее в плане прибыли компании.

Благодаря неденежным скидкам объём продаж, занятость предприятия и его прибыль оказываются выше.

И, так как скидки считаются методом выживания в кризис, то после его окончания от неденежных скидок будет проще отказаться, чем от денежных.

Подобные неденежные скидки поддерживают ценовую стабильность там, где это важно, например, на рынке недвижимости.

Сфера аренды недвижимости ярко демонстрирует, что неденежные скидки выгоднее собственнику, чем снижение арендной платы.

Как это выглядит: владелец недвижимости предоставляет новому арендатору несколько месяцев бесплатной аренды вместо снижения арендной платы за квадратный метр.

Стоимость недвижимости, в том числе, определяется исходя из уровня генерируемой ей прибыли – арендной платы. И сохранение высокого уровня её благоприятно сказывается на рыночной стоимости объекта недвижимости, её капитализации. После того, как закончатся льготные арендные каникулы, арендатору придётся платить реальную арендную плату.

Арендаторам тоже выгодна подобная неденежная скидка (арендные каникулы), поскольку она позволяет снизить уровень расходов в первое время аренды, когда и так много дополнительных расходов: на переезд, оборудование помещений, заказ новой мебели и т.д.

Гарантии покупателям и снижение рисков арендаторов

Могут быть эффективными также методы снижения риска потребителей, такие как новые гарантии, когда часть риска берёт на себя компания – поставщик товара или услуг.

Например, застройщик при падении продаж в кризис может предложить покупателям жилья гарантированную аренду. Это поможет снизить недоверие и страх покупателей и благоприятно скажется на уровне продаж жилья в дальнейшем.

Из распространенных примеров антикризисных решений в сфере коммерческой аренды – арендная плата, зависящая от объёмов торговли или коммерческой деятельности арендатора, например, гостиничного комплекса.

Согласно условиям долгосрочного договора аренды такого объекта недвижимости, кроме арендной платы арендатор платит дополнительную плату, размер которой зависит от успешности деятельности и прибыли. Так арендатор рискует меньше, чем если бы платил только одну (высокую) арендную плату.

Повышаются риски арендодателя, но они незначительны, если арендный бизнес начнет успешно функционировать, не затягивая на старте.

Источник информации (данных): Robert J. Dolan and Hermann Simon, Power Pricing – How Managing Price Transforms the Bottom Line.

Источник: https://mioni.ru/poleznaya-informatsiya/konsultatsii/959-arendator-prosit-snizit-arendnuyu-platu-arendnye-kanikuly-naibolee-effektivnoe-reshenie-dlya-sobstvennika

Как быть, когда квартиранты просят о снижении арендной платы

Арендатор областного имущества просит снизить арендную плату

Длительные простои в работе привели к тому, что многие арендаторы квартир уже не могут платить за жилье. Но и претендентов на их место не так много. Между владельцами недвижимости и жильцами неизбежны переговоры с обсуждением скидок, рассрочек и даже отработок.

Уже в конце марта арендаторы стали проявлять неуверенность в своей платежеспособности. Иногородние съемщики, переведенные на удаленку или лишившиеся работы, потянулись из крупных городов на родину, кто-то начал подыскивать жилье подешевле.

“Вдобавок предложение на рынке долгосрочной аренды активно пополняется квартирами, ранее сдаваемыми посуточно”, – рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала “МИР КВАРТИР”. Все это привело к тому, что на рынке аренды уже наблюдается падение цен.

Дешевеют “двушки” и “трешки”, только “однушки” не сдают позиций.Любой владелец жилья понимает, что период самоизоляции – не самое подходящее время для поиска новых жильцов. И потому пытается всеми способами избежать потери арендаторов и простоя квартиры.

Жильцы не заинтересованы в поиске новой квартиры – это непосильные расходы: на депозит, плату риелтору. Поэтому готовы честно обсуждать свою финансовую ситуацию, просить снижения платы, предлагать варианты.

Как изменятся взгляды жилье из-за самоизоляции

Ура, каникулы?

“Владельцы квартир с пониманием относятся к затруднениям жильцов – в конце концов, все мы находимся в непростой ситуации”, – считает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Но не стоит сразу соглашаться на большие суммы.

“Переговоры нужно начинать с минимальной скидки, в существующих условиях для крупных городов это 10-15%”, – советует Регина Дыдалина, руководитель юридического департамента федеральной компании “Этажи”.

Большинство экспертов сходятся на том, что минимальная скидка составит около 10% от арендной ставки. В МИЭЛЬ-Аренда отмечают, что при этом максимальный дисконт в некоторых случаях может достигать 50%. “Мы ожидаем, что ставки поползут вниз – по итогам I полугодия они уже могут упасть на 10-25% в большинстве городов”, – считает Павел Луценко.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты

В некоторых случаях речь может идти и вовсе о кратковременном введении арендных каникул, считает Регина Дыдалина.

Но даже в этом случае квартира не достанется жильцам бесплатно, так как собственник не может заниматься сдачей квартиры себе в убыток.

“Арендная ставка не должна быть ниже эксплуатационных затрат собственника, то есть в любом случае должна покрывать коммунальные платежи”, – поясняет Регина Дыдалина.

Снижение платежей, особенно если оно существенное, собственники рассматривают как краткосрочную и временную меру. “Среди самых популярных вариантов решения проблемы – дисконт на один-два месяца – апрель плюс май”, – говорит Оксана Полякова. Инициатором переговоров о снижении платы должен выступить квартирант. Арендодатели нечасто предлагают скидку самостоятельно.

Страховка сработала

Если терять доход совсем владельцу жилья не хочется, можно перенести платеж. К примеру, предложить рассрочку или отсрочку. Но не назначать слишком большой период возврата долга – не больше двух месяцев, сходятся эксперты. Еще один метод оплатить квартиру, если денег нет, – это зачесть депозит в счет оплаты.

Некоторые смело используют эту сумму как плату за последний месяц проживания. Однако со стороны собственника такой шаг очень рискованный. Ведь депозит – это страховка имущества. Есть и такой вариант: “Лучше перейти на страхование квартиры и только после этого зачесть депозит.

Таким образом собственник страхует себя от рисков и идет навстречу арендатору”, – советует Никита Комаров, директор по продукту ПИК-Аренда.

Снять дачу на майские праздники стало дороже

Работа на дом

В качестве оплаты рассматриваются даже отработки. К примеру, ремонт квартиры. Тем более что в условиях самоизоляции у квартирантов появилось больше свободного времени.

“В этом случае необходимо оформить приложение к договору найма, прописать все условия аренды и выполнения работ.

Обязательно нужно составить смету, указать сроки и ответственность сторон в случае нарушения соглашений”, – говорит Оксана Полякова.

Сильнее всего снижение доходов квартирантов ощущают на себе те, кто сдает не квартиры целиком, а комнаты. Во-первых, это и так наиболее необеспеченные люди – пенсионеры, одинокие люди, молодые семьи.

Во-вторых, они находятся в одном пространстве со своими жильцами, знают их проблемы, не могут им отказать в просьбе снизить платеж. В то же время в таких отношениях больше простора для отработки. В счет оплаты можно принять помощь по хозяйству, услуги в качестве няни, водителя.

Подойдет и натуральный обмен – товары, которые квартирант может предложить в счет оплаты.

Двери закрываются

Если собственник все же решает расстаться с квартирантом, следует делать это правильно. “Насильно выселять арендаторов собственник сам не имеет права”, – говорит Регина Дыдалина.

Надо отправить арендатору уведомление. После истечения срока оплаты, если арендатор не освобождает помещение добровольно, обратиться к участковому.

Они не обязаны заниматься такими спорами, но, как показывает практика, могут оказать содействие.

Источник: https://rg.ru/2020/04/21/kak-byt-kogda-kvartiranty-prosiat-o-snizhenii-arendnoj-platy.html

Юриспруденция
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: