Договор аренды с правом на выкуп помещения

Содержание
  1. Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению
  2. Сущность договора и его актуальность
  3. Достоинства и недостатки для сторон
  4. Отличия от лизинга
  5. Оформление
  6. Составление документа
  7. Оценка недвижимости и переход прав
  8. Расторжение договора
  9. Особенности аренды нежилых помещений
  10. Итоги
  11. Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
  12. Образец типового договора аренды с правом выкупа нежилого помещения
  13. Порядок оформления аренды с правом последующего выкупа
  14. Договор аренды квартиры с правом выкупа
  15. Как составляется соглашение
  16. Преимущества для сторон
  17. Договор аренды с выкупом транспортного средства
  18. Выкуп нежилого помещения по ФЗ 159
  19. Правовые особенности аренды с правом выкупа
  20. Оформление правоотношения
  21. Выплата покупной цены имущества
  22. Особенности аренды земли с правом выкупа
  23. Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности
  24. Преимущества выкупа у ДГИ
  25. Порядок выкупа арендуемого помещения
  26. Порядок выкупа коммерческого помещения
  27. Порядок выкупа муниципального помещения
  28. Обход преимущественного права
  29. Этапы приватизации арендуемого объекта

Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в последующем: образец документа, его отличия от похожих соглашений, а также рекомендации по заключению

Договор аренды с правом на выкуп помещения

Спросить беcплатно!

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко.

Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

  • Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.
  • В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.
  • В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:
  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность.

    Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.

  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформленияСсылка на основную публикацию

Источник:

На сегодняшний день, одним из популярных соглашений является соглашение об аренде, с последующей передачей объекта в собственность арендатору.

Образец типового договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

  • В соответствии с нормами гражданского законодательства, к соглашению об аренде с последующим выкупом нежилого помещения применяются такие же требования, которые установлены по отношению к соглашению о купле-продаже.
  • Это означает, что такой документ должен иметь письменный вид и в нем должны быть все условия, которые в соответствии с законом являются существенными.
  • Как и при аренде жилого помещения, в соглашении об аренде помещения, которое не имеет статус жилого, должны быть указаны следующие данные о самом объекте:
  • размер помещения;
  • инвентарный номер;
  • наименование объекта (его часть или помещение в целом);
  • Сведения о месте нахождении, передаваемого объекта;
  • Его назначение для использования.

При заключении соглашения, стороны должны согласовать размер арендного платежа, который должен будет вноситься арендатором периодически. Стороны должны предусмотреть методику индексации этого размера.

  1. После того, как сторона внесет полную плату за помещение, участники правоотношения должны согласовать процедуру регистрации права собственности, которое перейдет к арендатору.
  2. Стороны должны определить будет ли арендатор выплачивать стоимость помещения параллельно с внесением арендных платежей или после окончания срока действия документа.
  3. Обратите внимание на то, что рекомендуется осуществлять внесение платежей в безналичной форме, поскольку в этом случае,  возможно, проследить вероятность своевременной уплаты платежа.

Источник: https://gbu-tn.ru/mnogokvartirnye-doma/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-s-pravom-vykupa-v-posleduyushhem-obrazets-dokumenta-ego-otlichiya-ot-pohozhih-soglashenij-a-takzhe-rekomendatsii-po-zaklyucheniyu.html

Порядок оформления аренды с правом последующего выкупа

Договор аренды с правом на выкуп помещения

Заключение арендного соглашения с правом выкупа — отличный выход для граждан, которые хотят приобрести своё жильё (или другое имущество), но пока что имеют средства только на его аренду.

Если при заключении договора об аренде прописать в нём возможность выкупа арендуемого помещения, то семья может сразу заселиться в квартиру, которую в дальнейшем приобретёт в собственность.

Аренда квартиры с последующим выкупом избавляет граждан от необходимости постоянно переезжать с места на место до тех пор, пока они не накопят деньги на приобретение жилья.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Самое главное, о чём необходимо позаботиться, когда составляется договор аренды квартиры с последующим выкупом — грамотное указание в тексте документа всех особенностей сделки. Обязательно следует иметь ввиду, что:

  1. Договор должен содержать чёткую информацию о том, в каких случаях недвижимость переходит во владение арендующего лица. Например, можно указать, что по истечении срока аренды арендатор может тут же осуществить выкуп помещения.
  2. Аренда жилья с последующим выкупом отличается от обычного его приобретения тем, что помимо выкупных платежей выкупающее лицо также оплачивает арендные. Следовательно, необходимо чётко прописать размер обоих типов платежей, а также общую сумму, которую необходимо выплатить покупателю для перехода квартиры в его собственность.
  3. При аренде жилья или нежилого помещения необходимо произвести полное описание как предмета аренды, так и предмета покупки, если в дальнейшем планируется выкуп арендованного имущества.
  4. Отдельно должна быть прописана обязанность собственника передать недвижимость покупателю сразу после оплаты полной её стоимости.

Арендатор не обязан выкупать имущество, а лишь имеет право на это. Таким образом, он может платить арендную плату за пользование жильём и не выкупать его в дальнейшем. В документах может быть указано, что жилище переходит во владение арендатору в одном из следующих случаев.

  1. Сразу после окончания срока аренды, который в большинстве случаев длится от 1 до 5 лет.
  2. В любой момент, когда арендатор оплатил полную стоимость помещения. Т. е. это может произойти до истечения установленного срока аренды.
  3. Можно указать в документах сразу оба вышеперечисленных случая, если это устраивает обе стороны.

Чем более подробно будут описаны нюансы взаимоотношений между собственником и арендатором, тем проще будет разрешить любую конфликтную ситуацию, если таковая возникнет в будущем.

Необходимо учитывать, что в течение срока аренды стоимость любого жилого или нежилого помещения может поменяться.

Лучше заранее прийти к соглашению по поводу того, будет ли меняться стоимость квартиры в зависимости от ситуации на рынке жилья, ведь договор аренды с последующим выкупом не может быть изменён после заключения.

Аренда дома с последующим выкупом является довольно рисковой сделкой для покупателя.

Ведь если тот не сможет внести очередной платёж, предоставившее под наём свою недвижимость лицо может выселить арендаторов, не возвращая им деньги.

Для самого же сдающего гражданина аренда квартиры с правом выкупа может стать удобным способом продажи, если в результате сделки он получит больше средств, чем при прямой продаже.

Читать также:  Расчет и внесение залога при аренде квартиры

Как составляется соглашение

Аренда с последующим выкупом требует составления письменного документа в 3 экземплярах. При этом его регистрация потребуется только в случае перехода прав собственности. Описание предмета договора должно включать в себя:

  • полный адрес местонахождения арендуемого объекта;
  • количество комнат в нём;
  • его площадь;
  • состояние жилого или нежилого помещения;
  • другая, максимально подробная информация.

Это необходимо, чтобы объект сделки невозможно было спутать ни с каким другим, а также чтобы точно отразить его состояние. Еще договор аренды с правом выкупа обязательно должен включать в себя следующую информацию.

  1. Сроки и порядок оплаты. Это важнейший пункт документа, к нему в дальнейшем может быть приложена дополнительная бумага, в которой обе стороны оговорили условие индексации цены. Но лучше, если информация по этому поводу будет заранее вписана в документацию.
  2. Положения, касающиеся аренды. Включаются по желанию сторон сделки. Это могут быть такие моменты, как оплата коммунальных услуг (кто оплачивает и когда), возможность периодического осмотра квартиры владельцем и т. д.
  3. Ответственность, которую несут стороны за невыполнение своих обязательств или уклонение от них. Это поможет урегулировать возможные конфликты в будущем, а также вынести верное решение суду, если до него дойдёт дело.

Производить любые расчёты рекомендуется при помощи банковских переводов. В таком случае у сторон будет документальное подтверждение совершённых платежей, что может оказаться важным фактором при разрешении форс-мажорных ситуаций, которые договор аренды дома не предусматривает.

Преимущества для сторон

Заключать подобные договора могут как физические, так и юридические лица.

Прибегают к аренде недвижимого имущества с возможностью его последующего выкупа обычно те граждане, которые не могут оплатить полную стоимость квартиры или другого жилья, однако уже сейчас хотят заселиться в него.

Если же арендовать жилище указанным способом, то при соблюдении всех взятых обязательств его без проблем можно будет выкупить, например, в конце срока действия документа.

Досрочное расторжение договора при соблюдении арендатором взятых обязательств невозможно со стороны собственника помещения. Благодаря этому, добросовестные граждане могут быть уверены, что никто не выселит семью из квартиры без её желания.

Для собственника же этот способ продажи зачастую также имеет серьёзные преимущества. К примеру, есть семья, которая не может взять кредит в банке, но готова арендовать квартиру с её последующим выкупом.

В таком случае владелец жилья выручит в результате сделки больше средств, чем при обычной продаже, а если арендаторы не выполнят свои обязательства, получит дополнительный доход, а затем сможет продать квартиру по рыночной стоимости.

Читать также:  Порядок заключения договора о найме жилья

Если же в результате сделки собственник получит такую же сумму, как и при обычной продаже, заключение такого договора целесообразно для него только в том случае, когда нахождение покупателя, способного оплатить полную стоимость сразу маловероятно или вообще невозможно. Такое возможно в небольших городах и поселениях, где рынок недвижимости далёк от активной фазы.

Договор аренды с выкупом транспортного средства

Выкуп автомобиля, как и выкуп помещений, производится лишь в случаях, заранее указанных в документах. Так же и с приобретением машины, взятой в лизинг. Право собственности может появиться:

  • в конце срока аренды;
  • в момент вноса полной выкупной стоимости ТС.

Необходимо документально отразить все характеристики автомобиля, недочёты в его техническом и внешнем состоянии и т. д. В обязательном порядке указывается:

  • право арендующего лица на выкуп;
  • сумма, которую оно должно выплатить для перехода к нему права собственности на машину.

Вносимые арендатором в счёт аренды транспортного средства деньги представляют собой и оплату выкупной его стоимости.

Однако если взятое в автопрокат ТС не будет выкуплено, и договор будет расторгнут, требовать возврата средств нельзя, т. к. в таком случае они являются оплатой за временное использование машины.

Чтобы заключить договор аренды оборудования с последующим выкупом в соответствии с требованиями законодательства, понадобятся следующие документы:

  • паспорт, и бумага, подтверждающая регистрацию по месту пребывания, если податель — физическое лицо;
  • учредительные бумаги, а также информация о руководителе, если податель представляет организацию.

Внимательное и верное составление документации позволяет избежать лишних споров между сторонами в будущем.

Выкуп нежилого помещения по ФЗ 159

Возможность на льготных условиях выкупить недвижимость у государства помогает малому и среднему бизнесу уменьшить затраты на развитие. Она появляется при соблюдении следующих условий:

  • если предприниматель больше двух лет использует госимущество до момента вступления в силу ФЗ № 159;
  • если госимущество не входит в список объектов, предназначающихся для передачи во владение малому и среднему бизнесу;
  • площадь нежилого помещения не выходит за рамки норм, которые устанавливает Федеральный закон № 159;
  • у предпринимателя нет задолженностей по оплате аренды и неустоек в момент заключения договора приобретения имущества по ФЗ № 159.

Особенности, которые необходимо учесть перед тем, как арендовать имущество по ФЗ № 159:

  • срок договора должен равняться пяти и больше годам;
  • в первый год необходимо будет внести 40% от установленной стоимости аренды, во второй — 60%, в третий — 80%, а в четвёртый и последующие — 100%.

ФЗ № 159 даёт возможность владельцам малого и среднего бизнесов арендовать и затем выкупить помещения с процентами, которые не в состоянии им предоставить ни один банк. Льгота имеет срок действия до 01.07.2018, после чего приобрести имущество на таких условиях будет уже невозможно.

Таким образом, аренда квартиры с выкупом (других объектов недвижимости) в ряде случаев является самым удобным вариантом оформления сделки по продаже. Но заключать её необходимо внимательно, заранее учитывая все нюансы и предваряя возможные споры. Договор аренды же с последующим выкупом (образец которого имеет общепринятый вид), вы можете скачать у нас.

Источник: https://sovetyuristov.ru/arend/arenda-s-pravom-vyikupa.html

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом на выкуп помещения

/ Квартира

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца.

Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон.

И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие.

По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства.

Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей.

Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия.

Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли.

Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года.

В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности

Договор аренды с правом на выкуп помещения

Правожил.com > Аренда > Право выкупа > Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди.

Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Как происходит выкуп арендованного имущества?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено.

Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия.

Кто имеет право выкупа арендованного имущества?

На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры.

Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

При этом должны учитываться некоторые нюансы:

  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.

После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).

При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.

Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Что такое преимущественное право аренды нежилого помещения? Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

09 Фев 2019      kasjanenko         339      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/vykup/pravo-vykupa-arenduemogo-pomeshhenija.html

Юриспруденция
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: